Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Denkmalschutzimmobilien sind eine lohnende Kapitalanlage. Nicht nur, dass der Gesellschaft ein schützenswertes Bauwerk erhalten bleibt, durch Steuersparmöglichkeiten erhöht sich die Rendite für Anleger, die die Immobilie vermieten. Der Staat fördert mit steuerlichen Abschreibungen die Erhaltung der Altbausubstanz. Kapitalanleger sollten daher die Möglichkeiten und Voraussetzungen einer steuerlichen Abschreibung von Denkmalimmobilien kennen.

Was bedeutet AfA?

AfA ist die Abkürzung von Absetzung für Abnutzung. Da ein Gebäude sukzessive seinen Wert verliert, kann es linear über die Steuererklärung kontinuierlich abgeschrieben werden. Dabei ist zwischen so genannten Alt- und Neubauten zu unterscheiden. Als Altbauten gelten alle Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden. Diese sind innerhalb von 40 Jahren abzuschreiben, das heißt mit alljährlich 2,5 % der Anschaffungskosten. Jüngere Bauten sind mit 2 % linear über insgesamt 50 Jahre abzuschreiben. Dies gilt für alle vermieteten Immobilienobjekte. Die Absetzungen betreffen nur die reinen Anschaffungskosten für das Objekt, Renovierungs- und Sanierungsausgaben sind darin nicht enthalten. Weil Denkmalbesitzer jedoch einen sehr hohen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand zu verkraften haben, belohnt sie der Staat mit zusätzlichen steuerlichen Vorteilen.

Worin liegen die zusätzlichen Steuervorteile für Denkmalimmobilien?

Bei den Regelungen der Steuer ist zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern zu unterscheiden. Anleger können den Sanierungsanteil vollständig in der Einkommensteuererklärung geltend machen, während Selbstnutzer von Denkmalimmobilien nur 90 % der Sanierungskosten abziehen dürfen. Als Kapitalanleger kann man die attraktiveren Steuervorteile nutzen. Wer ein Haus, das unter Denkmalschutz steht, erwirbt, kann in den ersten acht Jahren nach Kauf jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Modernisierungs- und Renovierungskosten als Abschreibung ansetzen. Nach 12 Jahren sind damit die gesamten Wiederherstellungsaufwendungen für das Denkmal steuerlich abgeschrieben. Das betrifft alle Vorhaben, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden. Jedoch ist genau definiert, welche der Kosten abgesetzt werden dürfen. Sie müssen eindeutig dem Erhalt des Baudenkmals dienen. Dazu zählen Dach- und Fassadensanierungen oder der Einbau neuer Holzdecken, aber auch die Erneuerung von Bädern und Toiletten. Aufwendungen für den Bau neuer Gebäudeteile oder von neuen Außenanlagen und Garagen sowie die Inneneinrichtung gehören nicht zu den absetzbaren Kosten. Ein Sonderfall sind die Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie anfallen. Übersteigen diese Kosten 15 % des Kaufpreises, werden sie den linear abzuschreibenden Anschaffungskosten zugerechnet.

An einem Beispiel soll die steuerliche Absetzbarkeit von Restaurierungs- und Wiederherstellungskosten verdeutlicht werden: Ein Investor erwarb eine alte Fabrik im Hamburger Stadtteil Bahrenfeld. Er möchte dort ein edles Loft mit 4 Zimmern einrichten und vermieten. Der Gesamtkaufpreis betrug 200.000 Euro, davon 180.000 Euro für das Grundstück. Die Sanierungskosten betragen 800.000 Euro. Das Gebäude wurde vor 1925 errichtet. Somit kann der Investor im ersten Nutzungsjahr 500 Euro als AfA für den Altbau (2,5 %) und 72.000 Euro als AfA Denkmalschutz von seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten absetzen. Das führt zu einer hohen Steuerersparnis, die abhängig von Familienstand, Steuerklasse, Anzahl der Kinder und weiterer steuerlicher Vorteile ist.

Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?

Erst nach dem Kauf der Immobilie darf mit den baulichen Maßnahmen begonnen werden, vorher ist die Denkmalschutzbehörde zu konsultieren. Zuständig für den Denkmalschutz sind die einzelnen Behörden in den Bundesländern. Der künftige Immobilienbesitzer muss sich bei der Landesbehörde über die Liste der Denkmäler informieren, ob das Gebäude als erhaltenswertes Denkmal eingestuft ist. Durch die örtlich zuständige Denkmalschutzbehörde muss die Restaurierung und Sanierung der Immobilie genehmigt werden. Dazu sind der Behörde die durch den Investor geplanten Maßnahmen mitzuteilen und diese mit ihr abzustimmen. Sind alle baulichen Veränderungen abgeschlossen, stellt die Denkmalschutzbehörde in der Stadtverwaltung oder im Landratsamt nach Bauabnahme eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorzulegen ist. Erst danach dürfen die Vorteile steuerlich vollständig in Anspruch genommen werden.

Zusammenfassung

• Der Fiskus fördert den Schutz und die Bewahrung von Denkmalimmobilien mit steuerlichen Vorteilen.
• Kapitalanleger können 100 % ihrer Sanierungs- und Wiederherstellungskosten für ihre vermietete Denkmalimmobilie als Werbungskosten auf ihrer Steuererklärung absetzen.
• Die Abschreibung erfolgt innerhalb von 12 Jahren, in den ersten acht Jahren mit 9 %, in den nachfolgenden vier Jahren mit 8 % jährlich.
• Vorab ist jedoch zu klären, welche Maßnahmen zur Bewahrung der Bausubstanz des Denkmals beitragen und sinnvoll sind, die zuständige Denkmalschutzbehörde muss den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zustimmen.
• Um die Vorteile steuerlich geltend machen zu können, müssen der Denkmalbehörde die Wiederherstellungskosten nachgewiesen und eine Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt beantragt werden.